有偿退出 有序流转
集约集聚盘活利用宅基地资源
盱眙县农村宅基地盘活利用工作情况简介
自2017以来，盱眙县针对农村存量建设用地资源面广量大，农房破旧散乱，房屋空置率高等实际情况，利用同一乡镇范围内村庄建设用地布局调整、占补平衡指标交易以及重点扶贫片区增减挂钩节余指标交易等政策，选择省定经济薄弱村官滩镇霍山村、省“点穴式”扶贫镇黄花塘镇以及西南岗重点扶贫片区（管仲镇、鲍集镇），开展“一村一镇一片区”农村宅基地自愿有偿退出改革试点。2018年，农村宅基地自愿有偿退出被列入县政府“乡村振兴农村土地综合整治与改革创新工程”重点推进。四年来，全县共有18414户农户自愿退出宅基地，退出宅基地37819.39亩，共实施城乡挂钩项目15318.82亩，实现增幅246%，有力促进了建设用地布局优化调整和存量建设用地盘活，实现了农民和村集体“两个增收”，实现了改革与发展“两个促进”。出台《盱眙县农村宅基地使用权流转办法》，有效放活宅基地使用权，让群众切实感受到宅基地改革红利。
一、改革创新举措
（一）规范开展宅基地退出工作。出台《盱眙县全域推进宅基地自愿有偿退出暂行办法》，以宅基地自愿有偿退出为引领，带动土地综合整治和集中流转。一是坚持依法自愿有偿原则。在符合法律法规及相关规定、充分尊重农户意愿、对自愿退出农户给予合理补偿的前提下，由县级国有平台公司具体实施。二是严格规范退出程序。经85%以上的农户同意后，统一履行农户书面申请、村级汇总初审、镇级核实审批、入户测量评估、汇总情况公示、签订协议等程序，各环节均留存影像档案。三是确保补偿标准公开公平。退出农户可享受土地与房屋的补偿费用，其中退出宅基地补偿标准参考当前时点土地征收补偿标准，村集体提留部分不得高于其30%；退出宅基地上的房屋及附属物补偿由专业机构进行评估，土地补偿面积依据最新土地利用现状图结合每户实测面积确定。宅基地自愿有偿退出农户户均获得一次性宅基地退出补偿收益12万元以上，此外每年还有土地流转、股权分红等稳定收入，促进了低收入户快速脱贫；村集体获得新增耕地发包和服务管理收入，试点村年均收入100万元以上，官滩镇霍山村在全县26个省市县定经济薄弱村中率先实现整村脱贫。
（二）积极推进使用权流转放活。有效放活宅基地使用权是宅基地改革试点的关键一招，需要在条件具备的地方探索放活农村宅基地使用权，明确界定宅基地原拥有者与宅基地使用主体的权责关系，规范社会资本进入农村“流转”宅基地使用权行为。盱眙县出台《盱眙县农村宅基地使用权流转办法》，对“流转交易范围、主体和方式、交易要件、交易流程、交易监管和争议处理”予以明确。通过工作推进会等多种方式对宇基地工作人员展开业务培训，通过线上线下相结合的宣传方式让群众了解宝基地使用权流转的政策规定，切实享受到宅基地改革所带来的红利。2021年11月4日，天泉湖镇根据农户意愿选定试点村桃李天泉3栋闲置房屋，通过农村产权交易平台交易采用自由竞价，对经营性建设用地使用权及附属房屋使用权进行招租，租赁期限3年，租金每平方米32元，用于民宿经营等相关产业。此次交易不仅打破了线下交易壁垒，更是进一步盘活了农村闲置房屋，提升了农户收益。
（三）多管齐下强化资金保障。专门设立盱眙县乡村振兴土地综合整治扶贫开发基金，积极整合条线资金，专项用于农村土地综合整治与改革创新工程，每年整合国土、农田水利、农业开发等相关资金8亿元以上。通过土地指标交易和现代农业增效等稳定性收益，吸引政策性银行、商业性银行持续加大对土地综合整治的金融投入。鼓励支持农业龙头企业、新型经营主体参与土地综合整治、承包流转土地。通过土地指标交易解决项目短期资金平衡问题，同时依靠土地经营权流转和土地收益提升实现长期收益。四年来，全县共实现占补平衡土地指标交易2300亩，交易资金约5.7亿元，实现增减挂钩节余指标交易2750亩，交易资金约15.3亿元，实现了资金投入的良性循环，为现代农业发展和城乡建设提供了有力保障。
（四）大力发展“三生融合”特色产业。借助土地综合整治形成的土地规模优势，做好生态保护、生态旅游、生态农业“三生融合”文章，积极推进农业结构调整和特色产业发展。四年来，全县共新增中药材种植面积1万亩、高效设施园艺面积32万亩、虾稻共生面积60万亩、优质稻米面积65万亩，河西片区以虾稻共生为主打、山区片以道地药材和特色林果为特色、东片以现代高效农业示范区为引领的现代农业发展格局正加速形成。以官滩镇霍山村为例，全村宅基地自愿有偿退出农户600户，其中519户、7172亩土地全部流转给42户新型经营主体发展规模经营，建设特色田园综合体，着力打造以虾稻共生为主、农旅融合为特色的新型业态，全村土地流转率达89.1%，新型经营主体置换率70.9%，农业产业结构调整率达80.7%。
二、改革工作成效
（一）实现了耕地数量质量双提升。2017年全年实施耕地占补平衡2368.31亩、同一乡镇1759.45亩、工矿废弃复垦1213.4亩，退出复垦农村宅基地7986亩，规模化整治流转土地2.2万亩。2018年实施宅基地自愿有偿退出、占补、工矿等项目总规模20230.81亩；整合拆减近300个自然村庄，新建6个农民集中居住区；建成高效设施农业3000亩、稻虾共生20000亩，打造天泉湖片区和盱城滨淮片省级农业综合开发示范园区，打造344国道沿线国家级现代农业示范区。天源水务集团投资实施虾稻共生2.2万亩，投资0.6亿元。2018年盱眙县土地整治率、农业产业结构调整率均提高5个百分点以上，高标准农田占比较2017年提高6.9%。2019年全县建设高标准农田12.28万亩，占比提高8个百分点，土地整治率较2018年提高14.5个百分点。引导农户把整治连片的承包地交给村集体统一发包、集中流转，引进新型经营主体发展适度规模经营。通过土地综合整治项目的实施，盱眙县耕地保有量、耕地等别逐年提升。
（二）实现了土地流转经营主体转换率双提高。通过全域实施土地综合整治示范带动，归并零散土地，新建田间道路和农田灌排系统逐步完善农田基础设施，改善了农业生产条件，从而降低农业生产成本，稳步提高了土地质量和利用效率，增强了粮食综合生产能力，整治后的良田沃土助推土地流转。四年来，盱眙县新增土地流转约20万亩。以土地综合整治和土地流转为契机，加大新型经营主体引进和培育力度，持续加快农业新旧经营主体转换，推动农业适度规模经营，新引进张家港永联村、华阳宏实、正邦牧业等一批龙头经营主体，新培育各类新型经营主体330个、综合种养大户2623户、家庭农场200余家。
（三）实现了整治项目数量资金双增加。通过整合财政涉农资金、金融资金、社会资金等多项资金，设立“盱眙县乡村振兴农村土地综合整治扶贫开发基金”，专门用于农村土地综合整治与改革创新工程。一是积极争取涉农资金投入。每年整合自然资源、农田水利、农业开发等财政涉农资金8亿元以上，集中用于土地连片综合整治。二是加大融资力度。通过土地指标交易和现代农业增效等稳定性收益，吸引政策性银行、商业性银行持续加大对土地综合整治的金融投入，天源水务集团和国开行签订贷款协议，全力争取国有大行资金支持。三是吸引社会资金参与。鼓励支持农业龙头企业、新型经营主体参与土地综合整治、承包流转土地。如黄花塘镇老营农业项目，企业投入资金近1000万元，集中整治了2280亩土地。全县8个镇街46个村（居）3280万资金投入基金，实现闲散资金获得稳定收益、天源水务集团获得投入资金的良性循环效应。
（四）实现了农户和村集体双增收。盱眙县实施的宅基地退出政策，除按照正常的评估价格补偿外还另外补偿每户3.5～4.5万元或在房屋评估价的基础上上浮0.5倍。对五保户、低保户、一般贫困户、其他困难户分类出台集中供养、免费住房及3000-10000元的关爱补助、残疾补助等关爱措施，体现惠农惠民政策。宅基地自愿有偿退出农户除了获得宅基地一次性补偿金外，每年还获得土地经营权流转、就地务工和股权分红等持续稳定收入，经调查宅基地自愿有偿退出平均每户一次性收益12万元以上。土地综合整治后流转租金明显提高，由先前的每亩200-400元左右，提升至每亩500-800元左右。村集体获得了退出土地补偿费用、新增耕地发包和服务管理收入，每个村一次性增收在30-200万元不等。在实施指标的投放上，精准定向经济薄弱村，每个经济薄弱村不低于100亩，2017年黄花塘镇常庄、绿化等村通过实施宅基地自愿有偿退出464户，精准脱贫85户。截止日前，低收入村项目实施覆盖率达到87.3%，实现脱贫人口近1.5万人。实施农村宅基地自愿有偿退出持续增强村集体持续造血能力。
（五）实现了国土空间住房条件双改善。盱眙县原有行政村247个，自然村庄2457个，自然村庄数量多、规模小、基础设施差、空间布局分散。为改变现状，盱眙县积极贯彻落实省委关于加快改善苏北地区农民群众住房条件工作要求，以“农村土地”为抓手、以“农房改善”为重点，深入推进宅基地退出和土地综合整治，共拆减自然村庄300个以上，对鲍集镇5个村、管仲镇1个村整村搬迁。2019年5月以来启动新一轮镇村布局规划调整工作，调整后全县共规划107个农村居住空间。在加快推进农村“拆、改、建”工作的同时，加强土地综合整治后续土地流转，大力培育新型经营主体，持续调优农业结构，打造河西片区以虾稻共生为主打、山区片以道地药材和特色林果为特色、东片以现代高效农业示范区为引领的现代农业发展格局。通过实施土地综合整治，逐步实现土地利用、城乡建设、农业产业三个布局优化。