盱眙县农村宅基地使用权流转交易办法
（试行）
第一章 总则
第一条 为加强农村宅基地管理，规范农村宅基地使用权流转行为，维护集体土地所有权和宅基地使用权人的合法权益，促进土地资源的优化配置和高效集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国民法典》《江苏省土地管理条例》《关于加强和规范农村宅基地管理工作的通知》（苏农经〔2020〕11号）《关于积极开展闲置宅基地和闲置住宅盘活利用的意见》（苏农经〔2020〕22号）《关于农村集体资产资源流转全部进场交易的通知》（苏农经〔2017〕11号）《盱眙县农村产权流转交易管理办法（试行）》（盱办发〔2015〕65号）等法律法规政策文件规定，结合本县实际，制定本交易办法。
第二条 农村宅基地使用权流转，是指农村宅基地使用权人自愿将依法取得的农村宅基地使用权连同地上建(构)筑物使用权，按规定的程序和约定的条件通过租赁、入股、合作经营和其他合法方式流转给特定流入方的行为。
第三条 坚持农村宅基地集体所有，充分保障农民对宅基地上建（构）筑物的所有权（占有、使用、收益、处分）的合法权益。农村宅基地使用权流转应当遵循保障宅基地用益物权、节约集约利用原则，不改变集体土地所有权性质，不改变集体经济组织成员的宅基地资格权。
第四条 农村宅基地流转坚持依法、自愿、公开、有偿、公平公正和诚实信用的原则，全部在农村产权交易市场进行，由县、镇（街）产权交易中心依据职责实行分级管理。农户可以自行或者委托村集体通过农村产权交易市场进行公开交易。农村宅基地使用权可以单宗进场流转交易，也可以多宗集中委托村集体整体进场交易。
第五条 农村宅基地在农村产权交易市场流转的，可以优先参与宅基地有偿退出、苏北农房改善、“农宅贷”等项目，符合规划管控、产业布局的流转宅基地需要改扩建的，可以原址翻建或异址迁建。
第六条 县农业农村局负责全县农村宅基地使用权流转指导和监督工作；县自然资源和规划局负责农村宅基地流转用地指标和规划管控工作；各镇人民政府（街道办事处）负责本辖区内农村宅基地使用权流转具体工作。
第二章 流转交易范围、主体和方式
第七条 流转范围:本县范围内符合国土空间规划、镇村规划、村庄规划，权属清晰、无安全隐患的农村宅基地使用权和其地上建（构）筑物使用权。
第八条 流转主体：流出方和流入方必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、依法设立的法人或其他合法组织。
第九条 流转用途：用于居住或经营。鼓励发展符合乡村特色的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态；以及家庭工场、手工作坊、非遗传承等一二三产业融合发展项目。
第十条 流转方式：可以采取入股、合作经营、租赁和其他合法途径流转，可以采取竞价、拍卖、协商等方式交易。在同等条件下，本集体经济组织成员有优先流入权，流入人依法享有宅基地使用权及地上建(构)筑物的使用、收益权利。国家法律、法规对农村宅基地使用权流转另有规定的，从其规定。
第十一条 流转期限：农村宅基地使用权流转最长不超过二十年；城镇居民、工商资本等成为流入方的，以经营为目的的，双方可以就合同到期后的具体内容另行约定，但不得违反国家有关法律、法规规定。
第十二条 收益分配。农村宅基地使用权流转获得的收益，村集体经济组织作为所有权人可以享受3%-5%的收益分配，其收益的使用管理按照农村集体资产管理有关规定执行。
第三章 流转交易要件
第十三条 流转交易要件和要求：
（一）流出方流转宅基地使用权必须符合下列条件：
1.符合江苏省国土空间规划近期实施方案的要求。
2.界址清楚、面积准确，权属清晰。有经依法批准的房屋不动产权证或宅基地批准书、乡村建设规划许可证及其他有效证件，法律、法规规定的其他条件。
3.未被司法机关、行政机关、其他相关权利方限制权利。
4.如有共有权利人，需经共有权利人同意。农村宅基地使用权流转须经全部相关权利人一致同意。
5.村集体经济组织同意。无论是农户宅基地流转或者村集体经济组织通过回收取得的宅基地使用权流转，都应当经村集体经济组织成员代表大会决议通过，报镇级主管部门同意后方可交易。
（二）流入方必须符合下列条件：
以入股、合作经营、租赁方式流转的，流入方可以为非本集体经济组织成员，流入方必须是具有完全民事权利能力和完全民事行为能力的自然人、法人或其他组织。流入方以经营为目的的，其投资经营能力和信用记录应当通过相关部门的审查，具体要求由招标人根据项目实际需要在招标文件或公告中列出，但不得违反招投标法有关限制公平竞争的有关规定。
第十四条 流出方宅基地使用权流转需要提交的材料：
（一）农村产权流转申请书；
（二）流出方的资格证明或者其他有效证明；
（三）产权权属的有关证明；
（四）准予产权流转的有关证明；
（五）流转标的情况介绍；
（六）委托办理交易手续的，需提交授权委托书及受托方主体资格证明、法定代表人或者负责人身份证；
（七）标的底价及作价依据；
（八）农村宅基地使用权要件材料：
1、宅基地批准书。
2、乡村建设规划许可证或房屋不动产权证。
3、宅基地附属建（构）筑及设施设备清单和其他权益清单。
4、其他住所长期居住证明。
5、如有共有权利人，需提供共有权利人同意书。委托村集体流转交易的，还需要提供授权委托书。
6、村集体回购宅基地流转的，需要提供村集体经济组织成员代表大会会议决议文件。
（九）农村产权流转交易服务中心要求提交的其他材料。
第四章 交易流程
第十五条 农村宅基地使用权流转程序：
（一）提交申请。流出方持相关资料向宅基地所在地的村组、村集体经济组织、镇人民政府（街道办事处）提出书面申请。
（二）镇级审批。由镇人民政府（街道办事处）审核流出方资格条件，出具审批意见书。
（三）县级审查。由县农村产权交易中心审查流出方提交材料的完整性。
（四）发布信息。流出方持经镇人民政府审批同意流转的意见书、不动产权证等相关资料至农村产权交易机构登记，农村产权交易机构依据分级管理规定发布交易信息。
（五）接受报名。意向流入方可以通过江苏省农村产权交易信息服务平台线上报名和缴款，也可以到县、镇交易分理点线下协助报名和缴款。招标人可以采取资格预审或资格后审的方式，对意向流入方进行资格审核，但必须在招标文件或招标公告中说明采用哪一种方式，并将流入资格条件一并在招标文件或招标公告中发布。
（六）组织交易。公告期满后，按照交易组织流程进入竞价程序，根据招标文件要求确定线上交易或者线下交易。
（七）成交确认并公示。交易结束后，流出方、流入方应当在规定的时间内签订成交确认书，交易机构应当对交易结果进行公示，公示时间不少于7日。
（八）签订合同出具交易鉴证书。公示期结束无异议后，流出方和流入方签订流转合同，经平台登记后出具交易鉴证书。
第五章 流转交易行为的规范
第十六条 农村宅基地使用权归集体所有的，其流转价格以具有资质的资产评估机构的评估值作为依据；价格未经评估，应当经乡镇农经部门审核，本集体经济组织成员（代表）大会通过。农村宅基地使用权归农户家庭所有的，流出价格可以依据有资质的资产评估机构的评估值，也可由流出方自行确定。
第十七条 产权流转交易过程中，有下列情形之一的中止交易：
（一）产权行政主管部门提出中止交易的；
（二）流出方或与产权有直接关系的第三方提出正当理由，并经产权行政主管部门批准的；
（三）产权存在权属争议的；
（四）农村产权流转交易服务机构认为有必要，并经有关监管部门或机构同意的。
第十八条 当引起中止的情形消失后，农村产权流转交易服务机构应及时恢复交易。
第十九条 农村产权流转交易过程中，有下列情形之一的终止交易：
（一）中止期限届满后，仍未能消除影响交易中止的因素导致交易无法继续进行的；
（二）产权行政主管部门提出终止交易的；
（三）流出方或者与产权有直接关系的第三方提出正当终止理由，并经产权行政主管部门确认的；
（四）人民法院依法发出终止交易书面通知的；
（五）其他依法应当终止产权流转交易的情形。
第二十条 在农村产权流转交易活动中，禁止下列行为：
（一）操纵交易市场或者扰乱交易秩序的；
（二）有损于流出方、流入方进行公平交易的；
（三）法律、法规、规章和政策禁止的其他情形。
第六章 交易监管和争议处理
第二十一条 县农村产权流转交易监督管理委员会依据本办法规定，对农村宅基地流转交易活动进行监督和管理，对违反农村宅基地流转交易规则的当事人依法进行处理。
第二十二条 农村宅基地使用权流转中，发生交易纠纷的，当事人可以向县农村产权交易中心或者县农村产权流转监督管理委员会申请调解，也可以依据合同约定申请仲裁或向人民法院起诉。
第二十三条 本办法由盱眙县农村产权流转交易监督管理委员会和县委农村工作领导小组办公室负责解释。
第二十四条 本办法自2022年2月23日起试行。